Ο Εναλλακτικός Ελάχιστος Φόρος είναι πολύ σημαντικός παράγοντας για τους φορολογούμενους που κατέχουν ακίνητη περιουσία, επειδή σχεδόν κάθε φορολογικός κανόνας που ισχύει για τα ακίνητα είναι διαφορετικός για το AMT από ό,τι για τον Τακτικό Φόρο. Αυτό το άρθρο για το Real Estate και το AMT θα εξετάσει τις καταστάσεις όπου το άτομο κατέχει το ακίνητο ως επένδυση, συνήθως ως ενοικίαση ακινήτων. Οι διαφορές στη φορολογική μεταχείριση μεταξύ του Τακτικού Φόρου και του ΑΜΤ μπορεί να είναι σημαντικές.
Δαπάνες τόκων
Οι τόκοι που καταβάλλονται για την υποθήκη που έχει συναφθεί για την απόκτηση του ακινήτου εκπίπτουν πλήρως, τόσο για τον Τακτικό όσο και για τον Εναλλακτικό Ελάχιστο Φόρο. Σε αντίθεση με τις αναλυτικές εκπτώσεις που επιτρέπουν φορολογικό όφελος για ό,τι ισοδυναμεί με προσωπικά έξοδα, ο φορολογικός νόμος επιτρέπει γενικά όλες τις εκπτώσεις που πρέπει να κάνει ένας φορολογούμενος για την επιδίωξη επιχειρηματικού εισοδήματος. Έτσι, οι περιορισμοί που αναφέρθηκαν στο προηγούμενο άρθρο σχετικά με τους τόκους στεγαστικού δανείου κατοικίας δεν ισχύουν.
Εάν, ωστόσο, τα ίδια κεφάλαια στο ενοικιαζόμενο ακίνητο χρησιμοποιείται ως εγγύηση για ένα πρόσθετο δάνειο – μια δεύτερη υποθήκη, για παράδειγμα – τότε ο φορολογούμενος πρέπει να εξετάσει πώς χρησιμοποιούνται τα έσοδα από αυτό το δάνειο για να καθορίσει την έκπτωση των τόκων. Εάν τα έσοδα χρησιμοποιούνται για δάνειο αυτοκινήτου ή για τη χρηματοδότηση της εκπαίδευσης ενός παιδιού, για παράδειγμα, τότε οι τόκοι είναι μη εκπιπτόμενοι προσωπικοί τόκοι. Εάν τα έσοδα χρησιμοποιούνται για τη βελτίωση του ενοικιαζόμενου ακινήτου, οι τόκοι εκπίπτουν.
Πρόταση – είναι καλύτερο οι φορολογούμενοι να διατηρούν τα προσωπικά τους δάνεια χωριστά από τα επιχειρηματικά. Η ανάμειξη των δύο δημιουργεί προκλήσεις τήρησης αρχείων και μπορεί να οδηγήσει σε διαφωνίες με την IRS.
Φόροι ιδιοκτησίας
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας που καταβάλλονται για ενοίκια ή επενδύσεις σε ακίνητα επιτρέπονται εξ ολοκλήρου τόσο για σκοπούς Τακτικού Φόρου όσο και για τον Εναλλακτικό Ελάχιστο Φόρο.
Ιδέα προγραμματισμού – εάν έχετε την ευκαιρία να πληρώσετε τον φόρο ακίνητης περιουσίας σας είτε φέτος είτε τον επόμενο, πληρώστε τον σε ένα έτος που θα έχετε αρκετά έσοδα από το ακίνητο, ώστε να μην προκληθεί απώλεια ενοικίου. Αυτή η στρατηγική μπορεί να βοηθήσει στην αποφυγή της ενεργοποίησης των περιορισμών απώλειας παθητικής δραστηριότητας που περιγράφονται παρακάτω.
Παράδειγμα – στη Φλόριντα οι λογαριασμοί φόρου ακίνητης περιουσίας αποστέλλονται ταχυδρομικά τον Οκτώβριο και είναι πληρωτέοι σύμφωνα με το ακόλουθο πρόγραμμα εκπτώσεων: Νοέμβριος – 4%, Δεκέμβριος – 3%, Ιανουάριος – 2%, Φεβρουάριος – 1%. Εάν έχετε ζημιά από το ακίνητο το 2010 αλλά περιμένετε να δημιουργήσετε εισόδημα το 2011, μην πληρώσετε τον λογαριασμό σας τον Νοέμβριο ή τον Δεκέμβριο – η παραίτηση αυτής της μικρής έκπτωσης θα μπορούσε να σας βοηθήσει να αποφύγετε τους κανόνες περιορισμού των ζημιών.
Υποτίμηση
Επιτρέπονται αποσβέσεις για ακίνητα που κατέχονται για επένδυση. Το τμήμα του κόστους που διατίθεται για τη γη δεν είναι αποσβέσιμο, αλλά για το ίδιο το κτίριο και τα έπιπλα, τις συσκευές, τα χαλιά κ.λπ. μπορεί να ληφθεί έκπτωση απόσβεσης.
Η ακίνητη περιουσία (αυτός είναι ο νομικός ορισμός της κατοικίας ή άλλου κτιρίου) που κατέχεται για ενοικίαση/επένδυση μπορεί να αποσβεστεί μόνο για σκοπούς τακτικού φόρου με τη μέθοδο της “ευθείας γραμμής”, για ωφέλιμη ζωή 27,5 ετών. Έτσι, ένα ακίνητο με 275.000 $ που διατίθενται στο κτίριο θα αποσβένονταν με ποσοστό $10.000 ετησίως.
Προσωπική περιουσία (αυτός είναι ο νομικός ορισμός των πραγμάτων όπως τα έπιπλα, οι συσκευές, τα χαλιά και παρόμοια) μπορεί να αποσβένονται για λόγους Τακτικού Φόρου με μια “ταχεία” μέθοδο για μια ωφέλιμη ζωή πέντε ετών. Μια ταχεία μέθοδος επιτρέπει μεγαλύτερη έκπτωση απόσβεσης τα πρώτα χρόνια, σε αναγνώριση ενός παράγοντα απαξίωσης ή μείωσης της αξίας που βλέπετε σε νέα ακίνητα (τα αυτοκίνητα είναι ένα καλό παράδειγμα).
Ωστόσο, για τους σκοπούς του AMT, η απόσβεση της προσωπικής περιουσίας μπορεί να γίνει μόνο με τη χρήση της σταθερής μεθόδου. Έτσι, ένα στοιχείο AMT θα δημιουργηθεί τα πρώτα χρόνια εάν χρησιμοποιηθεί η επιταχυνόμενη μέθοδος.
Ιδέα σχεδιασμού – για προσωπική περιουσία εξετάστε το ενδεχόμενο να επιλέξετε τη μέθοδο της σταθερής γραμμής για σκοπούς Τακτικού Φόρου. Αν και εγκαταλείπετε ένα μικρό φορολογικό όφελος από τη μεγαλύτερη υποτίμηση τα πρώτα χρόνια, θα μπορούσε να σημαίνει αποφυγή πληρωμής του AMT.
Κανόνες ενεργητικής/παθητικής επένδυσης και κανόνες «σε κίνδυνο».
Ένας φορολογούμενος που δεν είναι «ενεργός» στη διαχείριση επενδύσεων σε ακίνητα δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει ζημίες από ενοικίαση ακινήτων για να αντισταθμίσει άλλα εισοδήματα όπως μισθούς και μισθούς, μερίσματα, τόκους, υπεραξίες κ.λπ. Αντίθετα, αυτές οι ζημίες αναβάλλονται έως ότου ο φορολογούμενος πουλήσει το ακίνητα ή δημιουργεί παθητικό εισόδημα από αυτήν ή άλλες παθητικές πηγές επενδύσεων.
Οι κανόνες κινδύνου αρνούνται ομοίως τη χρήση αυτών των τύπων ζημιών στο βαθμό που ο φορολογούμενος έχει αποκτήσει την επένδυση με δανεικά χρήματα και δεν έχει προσωπική ευθύνη για το χρέος.
Ιδέα προγραμματισμού
Εάν ισχύουν αυτοί οι περιορισμοί ζημιών, εξετάστε τις ιδέες σχεδιασμού που αναφέρονται παραπάνω για να ελαχιστοποιήσετε τις απώλειες που δημιουργούνται κάθε χρόνο. Δεν σου κάνουν καλό πάντως.
Πώληση του ακινήτου
Πολλά διαφορετικά ζητήματα AMT μπορεί να προκύψουν σχετικά με την πώληση ενοικίασης/επένδυσης ακινήτων. Το ένα είναι ότι το κέρδος ή η ζημία σας μπορεί να διαφέρει για το AMT από ό, τι είναι για λόγους Τακτικού Φόρου. Αυτό θα προκληθεί εάν χρησιμοποιούνταν διαφορετικές μέθοδοι απόσβεσης. Για παράδειγμα, εάν το προσωπικό ακίνητο αποσβέστηκε χρησιμοποιώντας μια ταχεία μέθοδο για σκοπούς Τακτικού Φόρου, τότε η βάση σε αυτό το ακίνητο κατά τον υπολογισμό του κέρδους ή της ζημίας από την πώληση θα ήταν διαφορετική επειδή η σταθερή μέθοδος έπρεπε να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς Εναλλακτικού Ελάχιστου Φόρου.
Το κέρδος από την πώληση επενδυτικών ακινήτων είναι γενικά κεφαλαιουχικό κέρδος, αν και ένα μέρος μπορεί να αντιμετωπίζεται ως συνηθισμένο εισόδημα ανάλογα με τη μέθοδο της ταχείας απόσβεσης που χρησιμοποιήθηκε. Τα κέρδη κεφαλαίου από μόνα τους δεν αποτελούν στοιχείο AMT, αλλά παρόλα αυτά μπορεί να έχουν ως αποτέλεσμα την πληρωμή του AMT. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το ποσό της απαλλαγής AMT καταργείται σταδιακά για τους φορολογούμενους σε ορισμένα επίπεδα εισοδήματος, επομένως αυτό το πρόσθετο εισόδημα μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της απαλλαγής, η οποία με τη σειρά της αυξάνει το φορολογητέο εισόδημα για τους σκοπούς του Εναλλακτικού Ελάχιστου Φόρου.
