Όταν πρόκειται για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, οι επενδυτές συχνά θέλουν να μάθουν σε ποιους τύπους ακινήτων θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν. Αυτό το άρθρο εξετάζει περίπου 5 ομάδες ακινήτων και τους λόγους για τους οποίους πρέπει ή δεν πρέπει να τις εξετάσετε.
1. Γη: Οι άνθρωποι που επενδύουν σε ακατέργαστη γη συχνά ελπίζουν να αγοράσουν γεωργική γη κοντά σε εμπορικές ζώνες με μερικές χιλιάδες δολάρια ανά στρέμμα. Ονειρεύονται ότι ο τόπος τους θα μετατραπεί σε εμπορικές ζώνες στο εγγύς μέλλον, αξίας εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων ή και περισσότερο ανά στρέμμα. Οι άνθρωποι που σας πείθουν να επενδύσετε σε ακατέργαστη γη προσπαθούν συχνά να σας πουλήσουν αυτό το όνειρο. Ενώ αυτό το όνειρο συμβαίνει στην πραγματικότητα όπως είναι δυνατό να πετύχετε το τζάκποτ στο Λας Βέγκας, η πραγματικότητα είναι ότι οι περισσότεροι επενδυτές χάνουν χρήματα ή έχουν μικρή απόδοση σε επενδύσεις γης. Είναι μια πολύ επικίνδυνη επένδυση καθώς η γη παράγει είτε καθόλου είτε πολύ μικρό εισόδημα. Από την άποψη του φόρου εισοδήματος, η γη δεν υποτιμάται σε αξία, επομένως δεν μπορείτε να διεκδικήσετε απόσβεση. Επιπλέον, το επιτόκιο του δανείου γης είναι επίσης πολύ υψηλό σε σύγκριση με άλλους τύπους εμπορικών ακινήτων. Έτσι, κάθε μήνα, θα πρέπει να βρίσκετε χρήματα για να πληρώσετε για την υποθήκη ενώ δεν θα εισπράττετε κανένα. Θα πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο να επενδύσετε σε γη εάν το κάνετε
– Μάθετε πώς να αναπτύσσεστε ώστε να μπορείτε να μετατρέψετε ακατέργαστη γη σε εμπορικό κέντρο.
– Να ξέρεις τι ακριβώς κάνεις και να έχεις βαθιά τσέπη.
– Κατέχετε τη γη ενός εμπορικού κέντρου (δεν σας ανήκουν τα κτίρια).
2. Διαμερίσματα: Πρόκειται για μια επένδυση έντασης διαχείρισης καθώς το ποσοστό ανακύκλωσης είναι υψηλό. Οι μισθώσεις είναι βραχυπρόθεσμες συχνά από ένα χρόνο από μήνα σε μήνα. Καθώς οι ενοικιαστές μετακινούνται και βγαίνουν, θα χρειαστεί να ξοδέψετε χρήματα για να ετοιμάσετε τη μονάδα για χρήση. Οι ενοικιαστές διαμερισμάτων τείνουν να έχουν υψηλότερο ιστορικό καθυστερήσεων πληρωμών από άλλους ενοικιαστές, καθώς οι περισσότερες φορές έχουν πιο περιορισμένο προϋπολογισμό. Εάν δεν σας αρέσουν οι πονοκέφαλοι που αντιμετωπίζετε με πολλούς ενοικιαστές, μάλλον θέλετε να μείνετε μακριά από τα διαμερίσματα. Το κλειδί για την επιτυχημένη επένδυση σε διαμέρισμα είναι να
– Ελέγξτε ή ελαχιστοποιήστε τα έξοδα. Αυτό μπορεί να ακούγεται σαν μια ασήμαντη εργασία μέχρι να δείτε τη λίστα εξόδων που παρέχεται από τον διαχειριστή του ακινήτου. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν: διαφήμιση, λογιστικά, τραπεζικά τέλη (για ανεπαρκή κεφάλαια), βελτίωση κεφαλαίου, επιδότηση πλυντηρίου νομισμάτων, καθαρισμός, τέλη συλλογής, αποκομιδή σκουπιδιών, ασφάλιση, εξωραϊσμός, νομικά τέλη (έξωση), συντήρηση, διαχείριση ακινήτων εκτός τοποθεσίας, διαχείριση ακινήτων , έλεγχος παρασίτων, βάψιμο, επισκευές, σκούπισμα, ασφάλεια, φόροι ακινήτων, κοινόχρηστα και νερό.
– Επενδύστε μόνο σε ακίνητα σε καλή τοποθεσία χωρίς καθυστερημένη συντήρηση.
– Μείνετε μακριά από περιοχές με έλεγχο ενοικίων, π.χ. Μπέρκλεϋ, Λος Άντζελες.
Διαφορετικά, μπορεί να καταλήξετε να έχετε μικρές ταμειακές ροές ή ακόμη και να έχετε αρνητικές ταμειακές ροές. Εάν ένας από τους επενδυτικούς σας στόχους είναι να έχετε υψηλές ταμειακές ροές, μπορεί να θέλετε να μείνετε μακριά από διαμερίσματα. Στην Καλιφόρνια, εάν διαθέτετε ένα διαμέρισμα 16 ή περισσότερων μονάδων, πρέπει να έχετε έναν διαχειριστή στο χώρο του ξενοδοχείου. Αυτό αυξάνει περαιτέρω τα έξοδα. Γενικά, τα διαμερίσματα είναι εύκολο να αγοραστούν και πιο δύσκολο να πουληθούν. Υπάρχουν πάντα πολλά από αυτά σε όλες τις αγορές. Το θετικό των διαμερισμάτων είναι ότι τείνουν να έχουν υψηλό ποσοστό πληρότητας, καθώς όλοι χρειάζονται στέγη πάνω από το κεφάλι τους. Λόγω αυτού του γεγονότος το επιτόκιο για τα διαμερίσματα είναι συχνά ¼- έως ½ τοις εκατό χαμηλότερο από άλλα εμπορικά ακίνητα.
3. Ιδιότητες Ειδικού Σκοπού: Πρόκειται για ακίνητα σχεδιασμένα για μια συγκεκριμένη επιχείρηση, π.χ. εστιατόρια, βενζινάδικα και ξενοδοχεία/μοτέλ.
– Εστιατόρια: ορισμένοι επενδυτές επιθυμούν να επενδύσουν σε επώνυμα εστιατόρια γρήγορου φαγητού όπως τα Burger King, Pizza Hut, Jack In The Box, KFC. Πρόκειται για ακίνητα με έναν ενοικιαστή με μακροχρόνια απόλυτη μίσθωση τριπλού δικτύου που συχνά δεν απαιτούν ευθύνες διαχείρισης από τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, το εισόδημα από ενοίκια ή το ανώτατο ποσοστό για αυτά τα εστιατόρια είναι συχνά χαμηλότερο στο εύρος 5-7%. Τα αναδυόμενα τοπικά επώνυμα εστιατόρια όπως τα Johnny Carino’s, Back Yard Burger, Zaxby’s ή Tia’s TexMex τείνουν να προσφέρουν υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου στο εύρος 7-8,5%. Ωστόσο, όταν κοιτάξετε βαθύτερα στις οικονομικές καταστάσεις, ενδέχεται να μην έχουν ακόμη κέρδη. Οι υπεύθυνοι εστιατορίων πωλούν την ακίνητη περιουσία σε επενδυτές με υψηλότερο επιτόκιο ανώτατου ορίου και εκμισθώνουν το ακίνητο για 20 χρόνια. Με τη σειρά τους χρησιμοποιούν τα έσοδα από τις πωλήσεις για να επεκτείνουν την επιχείρησή τους χτίζοντας περισσότερα εστιατόρια. Έτσι, εάν είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε υψηλότερους κινδύνους, θα ανταμειφθείτε με υψηλό εισόδημα με αυτά τα αναδυόμενα εστιατόρια.
– Πρατήρια καυσίμων: όταν αγοράζετε ένα βενζινάδικο, αγοράζετε τόσο ακίνητα όσο και επιχειρήσεις πρατηρίων. Τα περισσότερα βενζινάδικα διαθέτουν επίσης ψιλικατζίδικα και μερικές φορές αρκετές θέσεις επισκευής αυτοκινήτων. Το περιθώριο κέρδους για το φυσικό αέριο καθορίζεται στα 10-20 σεντς ανά γαλόνι [many customers wrongly blame the high gas prices on the innocent gas station operators] αλλά είναι αρκετά υψηλό για ψιλικατζίδικο. Αυτό θεωρείται ένα ακίνητο που κατοικείται από ιδιοκτήτες το οποίο σας πληροί τις προϋποθέσεις για δάνειο SBA με μόλις 10% προκαταβολή. Εάν δεν σκοπεύετε να συμμετάσχετε στη λειτουργία του βενζινάδικου, της επισκευής αυτοκινήτων και των καταστημάτων ψιλικών, μπορεί να θέλετε να μείνετε μακριά από πρατήρια καυσίμων, καθώς η βενζίνη είναι μια χημική ουσία που θα μπορούσε να μολύνει το έδαφος. Μόλις συμβεί μια διαρροή και μολύνει το περιβάλλον, χρειάζονται χρόνια και πολλά χρήματα για να καθαριστεί το έδαφος. Ενδέχεται ακόμη και να είστε υπόχρεοι για ζημιές από ιδιοκτήτες παρακείμενων ακινήτων, καθώς η μόλυνση μπορεί να εξαπλωθεί στις ιδιοκτησίες τους. Είναι σχεδόν αδύνατο να πουλήσετε το ακίνητό σας καθώς κανένας δανειστής δεν θέλει να δανείσει στους αγοραστές τα χρήματα για να το αγοράσουν.
– Ξενοδοχεία/Μοτέλ: μόλις αγοράσετε ένα ξενοδοχείο/μοτέλ, αγοράζετε την ακίνητη περιουσία και μια επιχείρηση 24 ώρες την ημέρα 365 ημέρες το χρόνο. Αυτή η επιχείρηση απαιτεί σκληρή δουλειά και δεξιότητες μάρκετινγκ για να γεμίσουν τα δωμάτια. Τα δωμάτια είναι άχρηστα αν είναι άδεια. Η επιχείρηση τείνει να είναι εποχιακή και μπορεί να επηρεαστεί άμεσα από οικονομικές πτώσεις και πολιτικά γεγονότα, π.χ. 9-11. Πολλά από αυτά τα ακίνητα ανήκουν σε Ινδούς με το επώνυμο Patel καθώς φαίνεται να εργάζονται σκληρότερα και να γνωρίζουν καλά αυτή την επιχείρηση.
4. Κτίρια γραφείων: τα ακίνητα αυτά είναι μονώροφα ή πολυώροφα κτίρια. Τα παλαιότερα διώροφα κτίρια γραφείων χωρίς ανελκυστήρες τείνουν να δυσκολεύονται να βρουν ενοικιαστές στον επάνω όροφο, καθώς πολλές επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών μπορεί να έχουν πελάτες με σωματική πρόκληση που δεν μπορούν να ανέβουν τις σκάλες.
– Κτίρια με έναν ενοικιαστή: τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως εταιρικά κεντρικά γραφεία μεγάλων εταιρειών όπως η Cisco. Αυτά τα μεγάλα κτίρια τείνουν να είναι πιο ευαίσθητα στην οικονομία. Από τη στιγμή που είναι κενή, είναι δύσκολο να βρεις αντικαταστάτη ενοικιαστή.
– Κτίρια πολλαπλών ενοικιαστών: τα ακίνητα αυτά μισθώνονται από μικρές επιχειρήσεις, π.χ. ακίνητα, φοροτεχνικούς. Οι επενδυτές που αγοράζουν αυτά τα ακίνητα θέλουν να κατανείμουν τους επενδυτικούς κινδύνους. Όταν ένας ενοικιαστής αδειάζει μια μονάδα, χάνετε μόνο ένα μικρό ποσοστό του εισοδήματος από ενοίκια.
– Ενοικιαστές υψηλής ποιότητας: οι περισσότεροι από αυτούς έχουν καλές πιστώσεις, πολλά περιουσιακά στοιχεία και πληρώνουν αμέσως το ενοίκιο όταν οφείλονται.
– Μισθώσεις: Οι μισθώσεις για κτίρια γραφείων διαφέρουν από την πλήρη εξυπηρέτηση [landlords pay property tax, insurance, maintenance and utilities] στο NNN [tenants pay property tax, insurance, maintenance and utilities]. Η μίσθωση NNN είναι μια λυδία λίθος για το αν το κτίριο γραφείων έχει μεγάλη ζήτηση από τους ενοικιαστές ή όχι.
– Ιατρικά κτίρια: τα ακίνητα αυτά μισθώνονται κυρίως από γιατρούς και οδοντιάτρους. Ένα καλό ιατρικό κτίριο πρέπει να βρίσκεται μπροστά ή απέναντι από ένα νοσοκομείο. Αυτό καθιστά βολικό για τους γιατρούς να πηγαινοέρχονται μεταξύ του νοσοκομείου και των ιατρείων τους. Ορισμένοι επενδυτές προτιμούν τα ιατρικά κτίρια καθώς οι ιατρικοί μισθωτές είναι πολύ ανθεκτικοί στην ύφεση.
5. Εμπορικά/Κέντρα Λιανικής: Αυτά τα κέντρα είναι ως επί το πλείστον μονώροφα και μπορούν να φιλοξενήσουν μεγάλες ποικιλίες ενοικιαστών: επιχειρήσεις λιανικής και παροχής υπηρεσιών, εστιατόρια, ιατρικά, σχολεία, ακόμη και εκκλησία. Ως αποτέλεσμα, αυτός είναι ο πιο δημοφιλής τύπος εμπορικών ακινήτων που αναζητούν οι επενδυτές. Έχουν πάντα μεγάλη ζήτηση καθώς υπάρχουν περισσότεροι αγοραστές και λίγοι πωλητές.
– Strip πολλαπλών ενοικιαστών: το πλεονέκτημα αυτής της επένδυσης είναι όταν ένας ενοικιαστής μετακομίζει, χάνετε μόνο ένα μέρος του συνολικού εισοδήματος ενώ αναζητάτε νέο ενοικιαστή. Έτσι κατανέμετε τους κινδύνους σε αυτό το ακίνητο.
– Κτίριο μονοκατοικίας: Το πλεονέκτημα είναι ότι πρέπει απλώς να συνεργαστείτε με έναν ενοικιαστή. Ορισμένοι από τους ενοικιαστές, π.χ. Costco, Home Deport, Walmart, CVS Pharmacy υπογράφουν μίσθωση 10-20 ετών και εγγυώνται με τα εταιρικά τους περιουσιακά στοιχεία που θα μπορούσαν να ανέρχονται σε δισεκατομμύρια δολάρια. Αυτό κάνει την επένδυσή σας πολύ ασφαλή.
– Ενοικιαστές υψηλής ποιότητας: οι περισσότεροι από αυτούς έχουν καλές πιστώσεις, πολλά περιουσιακά στοιχεία και πληρώνουν αμέσως το ενοίκιο όταν οφείλονται. Συχνά υπογράφουν μακροχρόνιες μισθώσεις 5-30 ετών, ώστε να μην ανησυχείτε για την εύρεση νέων ενοικιαστών κάθε χρόνο. Διατηρούν το ακίνητό σας σε καλή κατάσταση και μερικές φορές ξοδεύουν ακόμη και τα δικά τους χρήματα για να το κάνουν να φαίνεται καλύτερο, προκειμένου να προσελκύσουν τους πελάτες στα καταστήματα.
– Triple Net (NNN) Leases: οι μισθώσεις για κέντρα λιανικής είναι συχνά υπέρ του ιδιοκτήτη. Οι ενοικιαστές πληρώνουν ένα βασικό ενοίκιο και επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη τους φόρους ιδιοκτησίας, την ασφάλιση, τη συντήρηση και μερικές φορές ακόμη και τα τέλη διαχείρισης ακινήτων. Αυτό αφαιρεί πολλούς κινδύνους από εσάς ως επενδυτή. Η μίσθωση NNN κατά μία έννοια είναι μια λυδία λίθος για το αν το ακίνητο έχει μεγάλη ζήτηση από τους ενοικιαστές ή όχι.
– Μίσθωση εδάφους: περιστασιακά πωλείται κέντρο λιανικής με μίσθωση εδάφους. Όταν αγοράζετε αυτό το κέντρο, σας ανήκει μόνο η βελτίωση αλλά όχι η γη από κάτω. Θα μπορούσε να είναι ένα ακίνητο τρόπαιο, αλλά θα πρέπει να σκεφτείτε τρεις φορές για να επενδύσετε. Μόλις λήξει η μίσθωση εδάφους και ο ιδιοκτήτης της γης αρνηθεί να παρατείνει τη μίσθωση γης, δεν σας ανήκει τίποτα! Έτσι είναι εύκολο να αγοράσεις αυτό το κέντρο αλλά πολύ δύσκολο να το πουλήσεις.
