Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε για πρώτη φορά τον Μάιο του 2006 ως προειδοποίηση προς τους πιθανούς επενδυτές να προσέχουν όταν δεσμεύονται για επενδύσεις σε ακίνητα. Εκατοντάδες επενδυτές υπέγραψαν πράγματι μαζί μας και συμμετέχουν σε μια κοινή νομική δράση, αλλά πολλοί περισσότεροι, συμπεριλαμβανομένων πολλών από τις κορυφαίες τράπεζες, μερικές τώρα σε κυβερνητικά χέρια, συνέχισαν να εμπλακούν σε εκατοντάδες άλλες κακές συμφωνίες και μετρούν το κόστος σε εκατομμύρια!
Για όσους από εσάς είδατε το άρθρο της πρώτης σελίδας των Sunday Times «Αγοράστε για να αφήσετε την απάτη περιουσίας να χτυπήσει χιλιάδες» την εβδομάδα πριν από τα Χριστούγεννα του 2008, θα έχετε δει τα τελευταία αποτελέσματα αυτού του παραπτώματος και τις απώλειες και τις στενοχώριες που είχε αυτή η ευρέως διαδεδομένη απάτη ιδιοκτησίας στους επενδυτές. στ τις οικογένειές τους.
Για πολλούς ανθρώπους, το να κάνουν τη βουτιά και να επενδύσουν σε ακίνητα για το μέλλον τους είναι ένα σημαντικό άλμα πίστης. Φανταστείτε πώς πρέπει να αισθάνονται, εάν η επένδυσή τους αποδειχθεί απάτη επένδυσης σε ακίνητα;
Υπάρχει διέξοδος από οποιαδήποτε απάτη επενδυτικών ακινήτων;
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να συνειδητοποιήσετε είναι ότι αν όντως αισθάνεστε ότι έχετε εξαπατηθεί, πιθανότατα δεν είστε ο μόνος. Μπορεί να αισθάνεστε έτσι και μπορεί να αισθάνεστε μόνοι, ανόητοι, εξαπατημένοι και θυμωμένοι ή ντροπιασμένοι – μερικά από τα κοινά συναισθήματα που νιώθετε αυτή τη στιγμή.
Όμως, αυτά είναι τα συναισθήματα που οι προγραμματιστές με στραβά μυαλά θα σας ενθαρρύνουν να σκεφτείτε. Ελπίζουν ότι θα νιώσετε «κοιλισμένοι» και απλώς δεν θέλουν να το πείτε σε κανέναν. Στην πραγματικότητα, με μια έξυπνη απάτη, μπορεί να φαίνεται ότι δεν υπάρχει τίποτα να πεις ούτως ή άλλως, εκτός από το ένστικτό σου, μέχρι να αρχίσεις να σκάβεις.
Αλλά η αδράνεια είναι ακριβώς αυτό που θέλουν να σκεφτείτε αυτοί οι εγκληματίες (και συνήθως είναι εγκληματίες). Σε αυτές τις συνθήκες, δεν πρέπει να τα κρατάς όλα μέσα σου. Πρέπει να προσπαθήσετε να βρείτε εάν άλλοι άνθρωποι έχουν εξαπατηθεί σε παρόμοια κατάσταση. Ποτέ δεν ξέρεις, μπορεί να είσαι μία από τις δέκα, είκοσι ή εκατοντάδες παρόμοιες ψυχές, και αν μπορέσεις να βρεις και να ταυτιστείς με τέτοιες ομάδες θα έχεις πολύ περισσότερες πιθανότητες να τιμωρηθείς, πιστέψτε με.
Με έπιασε μια τέτοια απάτη σε επενδυτικά ακίνητα πριν από περίπου 18 μήνες (ξέρω – λαχανιάζω – σοκ – φρίκη – και πουλάω επενδυτικά ακίνητα!). Για μερικούς μήνες, νόμιζα ότι θα τρελαθώ, δεν μπορούσα να καταλάβω γιατί δεν μπορούσα να πάρω ενοικιαστές κοντά στις τιμές που περίμενα, ή ακόμα και να πάρω ενοικιαστές καθόλου. Αυτή ήταν η πρώτη αποκάλυψη, καθώς μου είχαν υποσχεθεί ότι τα ακίνητα θα είχαν ενοικιαστεί πλήρως με την ολοκλήρωση. Λοιπόν, τουλάχιστον, αυτό έλεγαν τα φυλλάδια, όπως και ο υπεύθυνος πωλήσεων στην παρουσίαση που παρακολούθησα. Και είχα αγοράσει μια σειρά από αυτές τις «ομορφιές» που υποτίθεται ότι ήταν πλήρως ενοικιασμένες και μου έκαναν περίπου 500 λίρες το μήνα το πλεόνασμα ενοικίου.
Μετά άρχισα να ερευνώ την κατάσταση πιο διεξοδικά και σύντομα εντόπισα το πρόβλημα. Είναι μια εξαιρετικά σύνθετη απάτη επένδυσης σε ακίνητα!
Πώς λοιπόν εγώ, ένας έμπειρος επενδυτής σε ακίνητα, και ένας μεταπωλητής επενδυτικών ακινήτων – εμπλακώ σε μια απάτη επενδυτικών ακινήτων;
Θα σας πω πώς – ίσως εγκληματική πρόθεση;
Αυτό που έχω κάνει είναι να καταγράψω τα γεγονότα που συνέβησαν με τις επενδύσεις μου, από τις οποίες έκτοτε ανακάλυψα ότι υπήρχαν πάνω από 100 παρόμοια περιστατικά.
Πριν προχωρήσω σε αυτήν την επένδυση, ή ακόμα και πριν τις συστήσω σε άλλους, που αποτελούνταν από μια σειρά από ανακαινισμένα σπίτια που μετατράπηκαν σε HMO για φοιτητές (Houses of Multiple Occupation) ερεύνησα την εταιρεία διεξοδικά. (Σημειώστε ότι η εταιρεία και η τοποθεσία αυτών των σπιτιών δεν αναφέρονται σε αυτήν την αναφορά για νομικούς λόγους). Έλεγξα τουλάχιστον 6 από τις μετατροπές ακινήτων τους, μίλησα με τους ενοικιαστές τους και μίλησα με αρκετούς υπάρχοντες επενδυτές. Πήρα μαζί μου τότε τον επιχειρηματικό μου συνεργάτη για να ελέγξω τα ευρήματά μου. Παρηγορήθηκα επίσης από το γεγονός ότι αυτοί οι άνθρωποι ξόδευαν (και εξακολουθούν να ξοδεύουν) πολλά χρήματα στις μεγάλες εθνικές εφημερίδες (Sunday Times, Telegraph κ. αξιώσεις.
Μερικές από τις μεγαλύτερες εκτός σχεδίου εξελίξεις τους παρουσιάζονταν επίσης σε μια δισέλιδη διάδοση σε ένα από τα κορυφαία περιοδικά ιδιοκτησίας του Ηνωμένου Βασιλείου. Όχι μόνο αυτό, αλλά είχαν (και εξακολουθούν να έχουν) πολύ μεγάλα εκθεσιακά περίπτερα σε μια σειρά από τις κορυφαίες εκθέσεις ιδιοκτησίας του Ηνωμένου Βασιλείου.
Όλα έμοιαζαν να συσσωρεύονται, έτσι αγόρασα πολλά από αυτά και ενθάρρυνα τους φίλους μου, τη στενή οικογένειά μου και τους συναδέλφους μου να αγοράσουν επίσης μερικά. Πλήρωσα τις χρεώσεις της κράτησής μου και απλώς στάθηκα για να περιμένω να ολοκληρωθούν και να αρχίσω να παράγω πλεονάζοντα μετρητά κάθε μήνα.
Το πρώτο γεγονός στην αλυσίδα των πραγμάτων ήταν ότι τα σπίτια άργησαν πολύ να ολοκληρωθούν, οπότε κινδυνεύαμε να χάσουμε τη φοιτητική πρόσληψη για το φθινόπωρο του 2005, αλλά η επένδυση φαινόταν ακόμα αρκετά καλή, και ούτως ή άλλως όλοι είχαμε ανταλλάξει συμβόλαια μέχρι τότε . Και, φυσικά, όλοι πιστεύαμε ότι είχαμε τουλάχιστον 11% μετοχικό κεφάλαιο σε κάθε ακίνητο, συν τη συνήθη αύξηση 4-6% από πέρυσι. Επίσης, όταν ρωτήθηκε αν μπορούσαμε να τα επιθεωρήσουμε πριν από την ολοκλήρωση, μας είπαν – “Συγγνώμη, καθώς έχετε ενοικιαστές σε αυτούς, πρέπει να ειδοποιήσετε 48 ώρες ή περισσότερες”. Στη συνέχεια, όταν προσπαθήσαμε για ραντεβού, κανείς δεν μπορούσε να βρει τα κλειδιά… Πού ήταν τα κουδούνια του συναγερμού μου, σας ακούω να ρωτάτε – Προφανώς σε αθόρυβη λειτουργία!
Αλλά τότε η βρωμιά άρχισε πραγματικά να ανεβαίνει στην επιφάνεια…
Αυτά τα σπίτια πουλήθηκαν όλα υπό την προϋπόθεση “Όλες οι επαφές για υπηρεσίες κάτω από μια στέγη για τον επενδυτή – Χρησιμοποιήστε τις υπηρεσίες μας για πωλήσεις, προτεινόμενους δικηγόρους, μεσίτες εσωτερικού, υποθήκες, διαχείριση ενοικίων από τη δική μας εταιρεία” – ξέρετε, ένα πραγματικά καλή συσκευασμένη συμφωνία για τον επενδυτή της πολυθρόνας».
Το θέμα 1 ήταν ότι τα σπίτια δεν ήταν πλήρως ενοικιασμένα με την ολοκλήρωση, και σε πολλές περιπτώσεις, οι ένοικοι φαινόταν να «λιώνουν» μετά την υπογραφή των συμβάσεων. Τόσο πολύ για τις υποσχέσεις που δίνονται στα glossies των προγραμματιστών ότι οι ενοικιαστές θα ήταν σε θέση πριν από την ολοκλήρωση, με διασταυρούμενες εγγυήσεις, έτσι ώστε να μην υπάρχουν ουσιαστικά περίοδοι ακυρότητας, κανένα πρόβλημα με το ενοίκιο, καθώς αν ένας ενοικιαστής δεν πληρώνει, οι διασταυρούμενες εγγυήσεις σήμαινε ότι οι άλλοι ενοικιαστές θα ήταν υπεύθυνοι.
Επίσης, σε ορισμένες περιπτώσεις, (όχι με τη δική μου ευτυχώς) δεν είχαν πραγματοποιηθεί καθόλου εργασίες ανακαίνισης και οι προγραμματιστές είχαν το μάγουλο να ζητήσουν 3.000 £ ανά ιδιοκτησία για να διορθώσουν εκείνα που δεν είχαν γίνει. Στη συνέχεια, άρχισαν να εμφανίζονται σημαντικά ζητήματα με τις οικοδομικές εργασίες. Τα υπόγεια θα πλημμύριζαν, όχι λόγω βροχής, (αν και αυτό συνέβη σε πολλές περιπτώσεις όπου τα υπόγεια δεν είχαν «δεξαμενιστεί» σωστά), αλλά λόγω ελαττωματικών υδραυλικών εγκαταστάσεων, αλλά αν φυσικά είχαμε σύμβαση εγγύησης 12 μηνών – σωστά; Λανθασμένος?
Ακόμη και μετά από συνεχείς τηλεφωνικές κλήσεις και μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, η εταιρεία διαχείρισης απέτυχε να μας στείλει σωστά αρχεία και δεν μας ενημέρωσε για θέματα συντήρησης, αποχώρηση από ενοικιαστές, μη έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου – όλα τα συνηθισμένα πράγματα που περίμενε κανείς από μια «σωστή» εταιρεία διαχείρισης που χρέωνε το 10% του ενοικίου ως αμοιβή.
Και η ταλαιπωρία που είχα να μεταφέρω τις συμφωνίες διαχείρισης σε άλλη εταιρεία είναι μια άλλη ιστορία για μια άλλη μέρα που μπορεί να ειπωθεί.
Εντάξει, λοιπόν, αυτό φαινόταν απλώς σαν αδίστακτη οικοδομική εργασία και μια πλήρης έλλειψη σωστής διαχείρισης από το τμήμα που χειρίζεται τις μισθώσεις. Δεν είναι το είδος της υπηρεσίας που θα περίμενε κανείς από μια εταιρεία που πραγματοποιεί τόσο μεγάλο μάρκετινγκ σε εθνικό επίπεδο, αλλά φυσικά, όντας μιας εταιρείας τόσο υψηλού προφίλ, θα νόμιζες ότι θα είχαν διορθώσει τα προβλήματα. Σωστά? Λανθασμένος!
Έτσι, λόγω όλων αυτών των ζητημάτων, είχα αρχίσει ήδη να κάνω μια πολύ εντατική έρευνα για αυτήν την εταιρεία και τις μεθόδους που χρησιμοποιήθηκαν για τη συσκευασία της πώλησης αυτών των σπιτιών.
Στη συνέχεια αποκαλύφθηκε ότι τα περισσότερα από αυτά τα σπίτια είχαν αγοραστεί από τον κατασκευαστή περίπου τρεις με τέσσερις μήνες πριν από την πώλησή τους, μερικά το προηγούμενο πρωί, για περίπου 90.000 £ – σύμφωνα με τα λόγια των προγραμματιστών – εγκαταλελειμμένα σπίτια που καταστράφηκαν εντελώς. Ακίνητα 3 κρεβατιών που είχαν ανοιχτά υπόγεια ή έγιναν μετατροπές στέγης, προσθέτοντας έως και 2, 3 ή ακόμα και 4 ακόμη υπνοδωμάτια και υποτίθεται ότι μετατράπηκαν στα υψηλότερα πρότυπα για σκοπούς HMO, και αυτά μας πουλήθηκαν για περίπου £ 249.950 έως 325.000 £ και άνω.
Ντινγκ Ντινγκ Ντινγκ – Καμπανάκια συναγερμού…
Γιατί ήμασταν πολύ χαρούμενοι που τα αγοράσαμε – επειδή όλα ήρθαν με αποτιμήσεις RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) σχετικά με την αξία του ακινήτου και τα αναμενόμενα εισοδήματα από ενοίκια.
Όλα αυτά ταιριάζουν με τους ισχυρισμούς του προγραμματιστή.
Αλλά όταν παρατηρήσαμε ότι αρκετοί επενδυτές από άλλους ομίλους επανακατέχονταν μερικά από αυτά τα παρόμοια σπίτια – καθώς δεν έπαιρναν το ενοίκιο και, κατά συνέπεια, δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά το στεγαστικό δάνειο, και οι αποτιμήσεις έφταναν όλες γύρω στις £ 80.000 έως £ 100.000 ΚΑΤΩ Η ΑΞΙΑ ΥΠΟΘΗΚΟΥ!
Στη συνέχεια, οι δικές μας έρευνες αποκάλυψαν ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα είχαν εκτιμηθεί από την ίδια εταιρεία και για σύγκριση, είχαν χρησιμοποιήσει ακίνητα από τον ίδιο προγραμματιστή στο έντυπο αποτίμησης.
Έχουμε συναντήσει περιπτώσεις όπου τα στεγαστικά δάνεια που χορηγήθηκαν:
· Δεν ίσχυαν για κατοικίες πολλαπλών κατοικιών – οπότε γιατί χορηγήθηκε δάνειο;
· Δεν θα είχε παραχωρηθεί εάν οι τράπεζες γνώριζαν ότι τα ακίνητα ήταν ήδη μισθωμένα και δεν είχαν πωληθεί ως κενή ιδιοκτησία. Γιατί λοιπόν χορηγήθηκε στεγαστικό δάνειο;
· Δεν θα είχε χορηγηθεί εάν η εκτίμηση του ενοικίου αποτίμησης δεν ήταν ρεαλιστική. Έτσι δάνεια χορηγήθηκαν με εσφαλμένες πληροφορίες. Εάν ο επενδυτής είχε βάλει τα στοιχεία των ενοικίων, πιθανότατα θα είχαν γίνει για απάτη ενυπόθηκων δανείων.
· Δεν θα είχε χορηγήσει δάνειο (ιδιαίτερα μόνο τόκους) εάν ήταν γνωστό το πραγματικό ποσό αποτίμησης.
· Δεν θα είχαν χορηγήσει το 85% της υποτιθέμενης αξίας αν γνώριζαν ότι καταβαλλόταν μια Δωρισμένη Κατάθεση (μαζί με νομικές και άλλες χρεώσεις από τον προγραμματιστή). Ο δικηγόρος γνώριζε, όπως και ο μεσίτης, πώς και ο δανειστής δεν ενημερώθηκε;
Τώρα, καθώς μου αρέσει να θεωρώ τον εαυτό μου ως «καταλαβαίνω επενδυτή», γνωρίζοντας ότι συμβαίνουν χαρισματικές καταθέσεις, επιστροφές μετρητών κ.λπ. και πολύ συχνά ξεκινούν την αγορά ακινήτων εν κινήσει, είχα πει στους δικηγόρους μου ποια ήταν η παράπλευρη συμφωνία , ο μεσίτης μου είπε ποια ήταν η συμφωνία, οπότε δεν υπάρχει πρόβλημα σωστά;
Λάθος… Τότε ανακαλύπτω ότι ούτε ο δικηγόρος ούτε ο μεσίτης είχαν ενημερώσει τον δανειστή.
Κάπου στην ίδια γραμμή, κάτι δεν πήγαινε καλά εδώ.
Το ερώτημα είναι – Μήπως έφταιγε:-
· Ο προγραμματιστής;
· Ο Δικηγόρος;
· Ο Μεσίτης;
· Ο Επενδυτής;
Σε μια κοινωνία όπου οι κανονισμοί που καλύπτουν τους δικηγόρους, τους μεσίτες, τα στεγαστικά δάνεια και τους εκτιμητές φαίνονται αρκετά αυστηροί, πρέπει να πω ότι νομίζω ότι κάτι δεν πάει καλά εδώ, όπου ο δύσμοιρος μεμονωμένος επενδυτής μπορεί να μπει σε μια τόσο άναρχη παγίδα!
Εάν πιστεύετε ότι έχετε εμπλακεί σε μια τέτοια απάτη επενδυτικών ακινήτων και θέλετε να δείτε αν υπάρχουν άλλοι στο ίδιο σκάφος, επισκεφτείτε το ιστολόγιό μου όπου μπορείτε να εκφράσετε τη γνώμη σας και ακόμη και να προσθέσετε το όνομά σας σε μια δομημένη λίστα εάν έτσι μπορούμε να δημιουργήσουμε μια βάση δεδομένων με παρόμοια συμβάντα που θα μπορούσαν εύκολα να αναλυθούν για να εντοπιστούν οι τάσεις ή να περάσουν στο “Watchdog” για παράδειγμα.
