Όταν σκέφτεστε να κάνετε μια επένδυση σε ακίνητα, πολλοί νέοι επενδυτές αγωνίζονται με το τι να προσφέρουν. Μέρος της πρόκλησης για αυτούς είναι να αποφασίσουν ποια θα είναι η στρατηγική εξόδου τους. Με άλλα λόγια, θα αγοράσουν το ακίνητο και μετά θα το μεταπωλήσουν αμέσως; Θα πουλήσουν το συμβόλαιο πριν καν κλείσουν; Θα το αγοράσουν για να το νοικιάσουν και να το κρατήσουν μακροπρόθεσμα;
Το να μην ξέρετε τι θέλετε να κάνετε τελικά με το ακίνητο καθιστά εξαιρετικά δύσκολη τη δομή μιας προσφοράς για αγορά.
Αυτή είναι στην πραγματικότητα μια πρόκληση που είχαμε κατά τη μοντελοποίηση του τρόπου πραγματοποίησης αγορών ακινήτων στο επενδυτικό μας παιχνίδι Learn To Be Rich. Να πώς το χειρίστηκα.
Για να απλοποιήσουμε τη διαδικασία, χωρίσαμε την αγορά ακινήτων σε δύο μεγάλες κατηγορίες: αγορά με ίδια κεφάλαια ή αγορά για εισόδημα.
Αγορά με ίδια κεφάλαια είναι η αγορά του ακινήτου με έκπτωση από την τρέχουσα εύλογη αγοραία αξία. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν αγοράζετε ένα σπίτι για να το φτιάξετε και να το μεταπωλήσετε.
Αγορά για εισόδημα είναι η αγορά του ακινήτου με βάση τις πληρωμές και τα έξοδα που θα πραγματοποιήσετε όταν κρατάτε το ακίνητο ως ενοικίαση. Περιλαμβάνει επίσης την αξιολόγηση του εισοδήματος που θα παράγει το ακίνητο. Αυτή η ανάλυση χρησιμοποιείται συνήθως όταν θα κρατάτε το ακίνητο ως μακροπρόθεσμη επένδυση.
Απλοποιώντας τη διαδικασία, οι επενδυτές μπορούν τώρα να αποφασίσουν εάν αγοράζουν για εισόδημα ή ίδια κεφάλαια. Καθιστά πολύ πιο εύκολο να αναγνωρίσουμε μια καλή συμφωνία με αυτά τα σαφή κριτήρια.
Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής αγοράζει με βάση τα ίδια κεφάλαια και θέλει να βγάλει 10.000 $ στη συμφωνία, μπορεί εύκολα να υπολογίσει τι μπορεί να αντέξει οικονομικά να πληρώσει για το σπίτι προκειμένου να καθαρίσει αυτό το ποσό ως κέρδος.
Από την άλλη πλευρά, εάν ένας επενδυτής αγοράζει βάσει εισοδήματος και θέλει να βγάζει 100 $ το μήνα, είναι εξίσου εύκολο να υπολογίσει ποιες θα είναι οι πληρωμές και τα έξοδά του. Λαμβάνοντας μια ακριβή εκτίμηση του εισοδήματος από ενοίκια, μπορείτε στη συνέχεια να υπολογίσετε αντίστροφα την τιμή που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε χρησιμοποιώντας τα τρέχοντα επιτόκια προκειμένου να έχετε το επιθυμητό ποσό μηνιαίας πληρωμής που κάνει την ταμειακή ροή του ακινήτου.
