Ένα συχνά προωθούμενο «μυστικό» της αγοράς επενδυτικών ακινήτων με σκοπό να «αναποδογυρίσει» το ακίνητο δεν είναι, ως συνήθως, κανένα μυστικό. Ωστόσο, αξίζει να το αναθεωρήσετε εδώ, ώστε να μην καταλήξετε σε μια σχέση που δεν θέλετε. Πολλοί λάτρεις των επενδύσεων σε ακίνητα προωθούν την έννοια της αγοράς ακινήτων με το όνομα μιας οργανωμένης νομικής οντότητας αντί για το δικό τους όνομα. Ένας σκοπός πίσω από αυτή τη δομή είναι να διευκολύνει την εύκολη μεταπώληση του ακινήτου. Αυτός ο στόχος φέρεται να επιτυγχάνεται με την πώληση της οντότητας ιδιοκτησίας (LLC, Corporation ή Trust) και έτσι μεταβιβάζοντας το ακίνητο που κατέχει επίσης χωρίς την παραδοσιακή διαδικασία αναζήτησης τίτλων, ασφάλισης τίτλου, αρχειοθέτησης κ.λπ. Ακούγεται καλό, αλλά είναι πραγματικά ? Καταλαβαίνω καλά την επιθυμία να κάνω τη ζωή εύκολη για έναν αγοραστή. Ωστόσο, υπάρχουν στοιχεία που εμπλέκονται σε μια τυπική «πώληση οντότητας» που μπορεί στην καλύτερη περίπτωση να την καταστήσουν προβληματική.
Το πρώτο ζήτημα είναι η πιθανή πώληση της οντότητας. Εκτός και αν αυτό γίνει σωστά, ο πωλητής μπορεί στην πραγματικότητα να πουλά έναν τίτλο. Ο νόμος περί χρεογράφων είναι αυτό που διέπει τους ανθρώπους που πωλούν τίτλους. Οι μετοχές, τα ομόλογα και οι μετοχές μιας LLC θεωρούνται γενικά τίτλοι. Σε μια περίπτωση όπως αυτή που συζητάμε, ο πωλητής πρέπει να συμμορφώνεται με τη νομοθεσία περί τίτλων. Οι κυρώσεις για παραβίαση αυτών των νόμων είναι πολύ πιο τιμωρητικές από ό,τι για την παράβαση των περισσότερων νόμων περί ακινήτων. Εκτός από τις επιπτώσεις των τίτλων, υπάρχουν και θέματα ευθύνης.
Για να απολαμβάνουν όλα τα διαθέσιμα οφέλη ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας (μεταβιβάζονται) οι ιδιοκτήτες, πρέπει να έχουν προσωπική ευθύνη για το χρέος. Αυτό σημαίνει ότι οι νέοι ιδιοκτήτες θα πρέπει αναγκαστικά να υπογράψουν οποιοδήποτε υποκείμενο χρέος, υποθέτοντας ότι οι τρέχοντες δανειστές θα το επιτρέψουν, κάτι που δεν είναι καθόλου δεδομένο. Επιπλέον, θα είναι δύσκολο για τους πωλητές να πάρουν απαλλαγή από τους δανειστές. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτός ο τύπος πώλησης μπορεί κάλλιστα να ενεργοποιήσει μια ρήτρα “οφειλής πώλησης” στην υποθήκη. Αυτό θα επέτρεπε στον δανειστή να ζητήσει το 100% του ληξιπρόθεσμου και πληρωτέου υπολοίπου του δανείου. Διαβάστε προσεκτικά αυτές τις ρήτρες.
Υπάρχει επίσης το θέμα των λειτουργικών υποχρεώσεων της οντότητας. Με απλά λόγια, εάν αγοράσετε μια λειτουργική οντότητα, θα κληρονομήσετε όλες τις λειτουργικές της υποχρεώσεις. Εάν η οντότητα οφείλει ένα χρέος όταν το αγοράζετε, οφείλετε το χρέος. Αυτό ισχύει ακόμα κι αν το χρέος δεν αφορά άμεσα το ακίνητο που θέλετε να κατέχετε. Αυτό μπορεί να ισχύει για δάνεια όπως πιστωτικές γραμμές, πιστωτικές κάρτες και ανοιχτούς λογαριασμούς με προμηθευτές. Στις περισσότερες περιπτώσεις είναι δύσκολο να μάθετε για όλα τα χρέη που οφείλονται από μια οντότητα και επομένως, εάν αγοράσετε μια εταιρεία εκμετάλλευσης, προσέξτε να προσδιορίσετε και να τεκμηριώσετε όλα τα χρέη που αναλαμβάνετε και να ζητήσετε από τους πωλητές να σας αποζημιώσουν έναντι άλλων.
Όπως συμβαίνει με πολλά πράγματα στο real estate, αυτή η ιδέα παρουσιάζεται ως μια ασφαλής, ασφαλής και εύκολα χρησιμοποιούμενη τακτική για τη διευκόλυνση της επιχείρησης. Στον πραγματικό κόσμο, συνήθως δεν είναι. Όμως, χρησιμοποιείται με κάποιο βαθμό συχνότητας. Ο λόγος που δεν ακούτε περισσότερα γι’ αυτό είναι ότι τα εμπλεκόμενα μέρη συνήθως δεν φτάνουν ποτέ στο σημείο να διεκδικήσουν κάποιο από τα ζητήματα. Στις περισσότερες περιπτώσεις τα πράγματα πάνε καλά σύμφωνα με τον Hoyle. Αν βγαίνουν χρήματα τότε όλοι είναι ευχαριστημένοι. Αν χαθούν χρήματα, τότε οι περισσότεροι άνθρωποι δέχονται το χτύπημα και συνεχίζουν τη ζωή τους. Ωστόσο, το γεγονός ότι μπορεί να μην σας πιάσουν ποτέ δεν κάνει εντάξει τη χρήση αυτής της έννοιας ατιμώρητα.
Όπως συμβαίνει με όλα τα στοιχεία στην ακίνητη περιουσία, έχετε την υποχρέωση απέναντι στον εαυτό σας και σε αυτούς με τους οποίους συναλλάσσεστε να είστε ειλικρινείς, ανοιχτοί και προκαταβολικοί. Πρέπει να κατανοήσετε τα πάντα για μια συναλλαγή και να πάρετε τις αποφάσεις σας με σύνεση. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ή να πουλήσετε μια οντότητα, και ως εκ τούτου ένα ακίνητο, να είστε προσεκτικοί. Όσο περισσότερα ξέρεις τόσο το καλύτερο. Αυτό το εργαλείο δεν είναι τόσο ασφαλές όσο κάποιοι πιστεύουν, είτε για τον αγοραστή είτε για τον πωλητή. Αν μπορούμε να βοηθήσουμε, θα χαρούμε. Καλή τύχη.
